국토교통부가 입법예고를 거쳐 확정한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙' 개정안이 시장에 적용되기 시작했다. 이번 개정의 핵심은 '허위 거래 원천 차단'과 '자금 출처의 투명화' 두 가지로 요약된다.

허위신고 원천 봉쇄... 중개사 '입금증' 없으면 신고 불가

우선 개업공인중개사의 책임과 의무가 무거워졌다. 기존에는 중개사가 부동산 거래 신고를 할 때 별다른 증빙 서류가 필요 없었다. 이 틈을 타 실제 계약이 없었음에도 거짓으로 신고해 실거래가를 띄우는 시장 교란 행위가 빈번했다.

하지만 이제부터는 다르다. 개업공인중개사가 거래 신고를 할 때는 반드시 '부동산거래계약서 사본'과 함께 '계약금 지급을 입증할 수 있는 영수증이나 입금 내역'을 첨부해야 한다. 실제 돈이 오가지 않은 가짜 계약은 애초에 시스템 등록조차 불가능하게 만든 조치다.

"코인·주식 판 돈? 따로 적어라"... 자금조달계획서 대수술

자금조달계획서의 검증망은 현미경 수준으로 정밀해졌다. 불법 자금 조달이나 편법 증여를 통한 투기를 막기 위함이다.

가장 눈에 띄는 변화는 '가상화폐' 항목의 신설이다. 기존에는 예금이나 기타 자산에 뭉뚱그려 적던 것을 개정된 서식에서는 '주식·채권 매각대금'과 '가상화폐 매각대금'으로 명확히 구분해 기재하도록 했다. 최근 코인 투자 수익으로 부동산을 매입하는 사례가 늘자 자금 흐름을 명확히 파악하겠다는 의도다.

대출 은행명부터 증여세 신고 여부까지 '체크'

'영끌(영혼까지 끌어모음)'의 수단이었던 대출 내역 신고도 깐깐해졌다. 단순히 대출액 총액만 적던 방식에서 벗어나 주택담보대출, 신용대출 등 대출 유형을 세분화하고, 돈을 빌려준 금융기관명까지 구체적으로 적시해야 한다. 여기에 사업자 대출인지, 회사 지원금인지, 사채인지 여부까지 구분해 기재해야 한다.

증여나 상속으로 마련한 자금에 대해서는 '과세 사각지대'를 없앴다. 자금을 누구에게 받았는지 관계를 밝히는 것은 물론, 해당 금액에 대해 증여세나 상속세를 신고했는지 여부(여/부)를 직접 체크해야 한다.

이 밖에도 외국인 매수자에 대한 관리가 강화됐다. 매수인이 외국인일 경우 체류 자격은 물론, 국내에 183일 이상 거소를 둔 '거주자'인지 여부를 신고 서식에 표기해야 한다. 이는 다주택 외국인의 임대업 가능 여부와 과세 판단을 정확히 하기 위함이다.

이번 조치로 부동산 거래는 단순한 매매 계약을 넘어 자금의 '민낯'을 드러내는 과정이 되었다. 모든 자금의 출처를 소명하지 못하면 거래 자체가 불가능하거나, 추후 강력한 세무조사의 대상이 될 수 있음을 시사한다.